房产税的试点城市有哪几个?中国房产税的现状是怎么样的

发表:2021-11-25 08:53:08来源:本站原创 浏览数: 收藏
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房产税的试点城市有哪几个?中国房产税的现状是怎么样的

房产税的试点城市有哪几个?


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2010年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,先是4月17日新“国十条”公布后,传出上海版调控细则可能试行房产税,由此房产税的话题重新延续两会后的热度,随后的5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”,再度引发业内猜测。之后,国家发改委官员表态,房产税改革推进暂无总体安排,但发改委支持地方进行试点和实验。 [4] 

多地已具备条件

湖南省税务部门相关负责人在上述会议上表示,曾做过一个调研,发现房价高的原因之一是,大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节,不仅对于遏制房价过快上涨有好处,还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。

财政部有关人士也表示,作为地方税重要组成部分,房产税的主要作用在于调节收入分配,提高土地利用效率。

如此重要的税种,其配套方案的制定至关重要。地方税种实行“收支两条线”,如果将房产税用于其他方面,无法达到预期目的。同时,房产税的推出,势必伴随着其他税种的合并。有分析认为,这些因素正是房产税试点一再推后的原因。

至于产权确认、统计口径、税率等技术问题,不少业内人士认为,经过近7年的实践,很多地方已具备了这些条件。

“不让试点城市吃亏”

对于试点城市来说,房产税试点带来的利大还是弊大,曾引起不少争论。

据了解,在已经递交房产税试点方案的上海,有反对者认为,试点增加企业和居民负担,并在短期内推高房价,削弱上海的“城市竞争力”。

“城市竞争力是一个很虚的概念,但不少地方都看重这一点。”一位知情人士表示。

北京市税务部门有关负责人也在上述会议上表示,房产税推出后,老百姓从无税养房,变成纳税养房,可能短时间内难以接受。

“不会让试点城市太亏,会有一定的配套措施。”上述有关人士则表示,全国范围内推行试点的难度较大,试点从个别城市开始。但他并未透露具体试点城市。

此前,在传闻的试点城市中,上海、重庆、武汉等被提及,但有关部门迟迟未予公开。外界则普遍认为,上海最有可能先吃“螃蟹”。

据了解,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.5%~0.8%,略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭,尚不明确。 

有消息称,杭州有望成为继上海、重庆之后,第3个试点向住宅征收房产税的城市。这再次把杭州推向了房产税试点城市的风口浪尖记者向税务部门求证后了解到,杭州是否列入试点实际上至今仍不明确。 

深圳、广州入围房产税点

国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,2012年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测,深圳、广州有望接棒上海、重庆,入围第二批试点房产税改革的城市名单。


房产税的试点城市有哪几个?中国房产税的现状是怎么样的

中国房产税的现状是怎么样的?


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从发达国家的经验来看,无论从完善税制的角度,还是促进房地产价格稳定的角度,开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲,开征房产税是一项系统工程,还面临着许多问题需要解决。

首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中,最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产,这就意味着存量不咎,以往拥有数套房产的人成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了负担,会造成明显的社会不公。

其次是税率如何确定。假设房产税率很低,房地产价格上涨率高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义,房价还会继续上涨。如果税率过高,又会不利于房地产行业稳定发展,而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性,和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关,如何动态地评估房屋价值是一项浩大的工程。如果仔细评估,面对数以万计的不同房屋,准确机制会耗费极高的社会成本。反过来说,如果只是大体分区确立房产基础价格,容易因为不公平而招致反对。另外,当房价评估不合理时,还要建立起相应的申诉程序。

限购令

有关专家指出,如果放开限购措施,必然会用税费政策来替代,如增加交易税、资本利得税、房产税等手段。这样就会避免下一轮房价的快速上涨。事实上,姜伟新在联组会议上也暗示了这一点。在面对全国人大财经委副主任委员吴晓灵的提问时,姜伟新表示,“更多地采取税收办法,对需求和供给包括房价进行调节,这是一个非常重要的意见,也是对的。但是,现在确实有一个信息不是特别清楚的问题,我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。”

中国加快推进房产税的实施,使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段有关部门针对房地产市场的实际情况完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结上海、重庆两个城市的房产税试点经验,加快推进房产税实施。

据知情人士表示,由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善,因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果,成为新税种出台的重要参考。

新政

北京楼市出现一二手房价“倒挂”现象。据记者调查,北京市的部分地区二手房单价比同一地段的新建商品房单价高出每平方米1000—2000元左右,对于二手房业主的降价压力大增。

11月25日晚,北京同时发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策。专家分析认为,按照新标准,北京超八成房屋是普宅,这不仅有利于鼓励自住需求,也降低了购房者负担;最低计税价提高则带来交易成本增加。两项政策相辅相成,收紧意味更强,表明楼市调控更加贴近市场现状。综合来看,在当前楼市调控的关键时期,这加剧房价下降趋势。据中国证券报记者多方走访发现,两项新政出台后,并未出现此前市场预期的“抢成交潮”。 [8] 

准购房者

两项税费调整出台时值周末,恰逢准购房者看房“高峰期”。但多家房地产中介人员表示,虽然12月10日起,北京二手房最低计税指导价上调,但并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。

多位准购房者向记者表示,对未来房价下跌的幅度仍心存期待,不会盲目跟风入市。“虽然税费可能上升了,但是房价一跌就是几万元,甚至十几万元,所以我觉得还可以再等等。”

北京中原地产在周末抽样调查了部分门店,其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询电话,咨询量比平时增加了50%,但是其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%,关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。

北京中原地产市场研究总监张大伟坦言,在所有咨询客户中,明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到,80%客户依然期待房价继续下行。张大伟认为,“我们预期下星期过户量可能会有所上升,但是单日也不太容易超过千套,市场已经进入拐点,绝大部分购房者入市更加谨慎。”

房地产业内人士分析,由于此次两项信托网的税费政策的缓冲期较长,到12月10日还有接近半个月,所以“井喷式高峰”应该不会出现。而且,政策并未明确最低指导价格上浮的标准,大部分客户依然需要了解和判断的时间。在房价出现明显下调的背景下,因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本不可能再转嫁给买家,这势必引起卖家的进一步降价。 [2] 

阴阳合同

业内人士指出,此次新标准对六环内多数“非普通住宅”重新定义,有利于刚需购房者。比如,新标准六环路内各环线北部价格上限均较南部高3600元/平方米,极大降低了北部住宅因价格高于南部,旧标准下一概被“误判”的可能性,尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说,北部购房需求最高减少税费11余万元。

与此同时,此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击。不少房地产中介人士表示,此次两项税费调整后,不能通过“阴阳合同”避税,投机购房者的购房成本又进一步增加。

根据链家地产最新发布的研究报告,此次新普宅标准“解放”四类“非普通住宅”,税负最高或减轻12余万元。链家地产副总裁林倩认为,新普宅认定标准适用楼盘的范围更广,对非豪宅的利得财富购房者而言,大多数税费负担均有所减轻。90—140平方米普宅税负最高减轻12万元。

旧总价标准下,六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米,大多会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下,不超单价上限、改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平方米的房屋,税负最高减少12.22万元。

一位首次置业的准购房者蔡先生告诉中国证券报记者,以前自己看房几乎不敢看超过90平方米的房子,“因为那样‘被豪宅’实在是太不值得了。”蔡先生称,新政出台后,税费对于自己这样的刚需购房者有了较大优惠,所以准备再扩大看房范围和区域,争取购置到性价比更高的房子。 [2] 

税费调整

多位业内人士指出,两项税费调整,并不说明房地产宏观调控政策开始松动,而是更人性化、精细化地保障了刚需购房人群的利益,并进一步挤压北京这样的一线城市的投机需求。

林倩认为,两个政策同时出台,显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况,保障基层刚需购房,对买卖高额房产者课以高税。

最低计税价的提高,有效填补了旧有的税收漏洞,保证房产交易价格上的透明性。刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加,会抵消由于普宅标准改动带来的税费优惠,相抵后,净购买力会有所增加。对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强,这类交易既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额,同时也被排除在税负优惠范畴之外。这符合调控下限制投资性“炒房”的方向,有利于北京整体房价的稳定回落。

张大伟表示,北京以前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上,此次出台的提高普通住宅标准落实了调控细节,减少自住需求的税费负担,楼市调控政策更加人性化。

此次两项税费调整必须综合看待,如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控,实际上两项政策叠加来看,收紧的意味更强,“这两项政策既是税收政策,也是房地产调控政策,提高计税标准继续收紧投资购房”。另外,普通住宅的认定标准回归市场,也有可能会在后续出台的房产税或者物业税试点中起到比较重要的作用。 [2] 

地税部门准备

在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后,对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越大。2012年8月13日,在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上,全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训,从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点,提供技术储备。

除此之外,贾康在之前一份研究报告中也分析道,未来推进房产税改革、使不动产税成为地方政府(首先是城市政府)的主体税种,既是国际惯例,也是优化我国土地收入结构的重要举措。贾康认为,对于我国,房产税改革一方面能够为地方政府提供稳定的地方财源主力税种,使地方税体系得到重大推进;另一方面,强化了土地及其附属物保有环节的税制而有利于优化土地收入结构,通过稳定的、可持续的房地产税收收入弥补政府因土地出让收入减少带来的财力缺口,培养地方政府长期行为,并抑制房地产投机和优化收入再分配。


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